Kiinteistömarkkinoilla on elonmerkkejä verrattuna kuolleeseen vuoteen.
Suomen kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi ylitti kolmannen kvartaalin lopussa koko edellisvuoden transaktiovolyymin. Vuoden 2025 transaktiovolyymi tulee silti jäämään edelleen selvästi pitkän aikavälin keskiarvoa alhaisemmaksi.
Transaktiovolyymin arvioinnissa kannatta suhteuttaa sitä markkinan kokoon. Vuoden 2024 transaktiovolyymi oli historiallisen alhainen finanssikriisiä seuranneiden vuosien tasolla, mutta markkinan koko on lähes kolminkertaistunut finanssikriisin jälkeisistä vuosista.
Transaktiovolyymiin sisältyy myös suuria sisäisiä järjestelyjä tai vastaavia järjestelyjä, jotka eivät ole puhtaita kiinteistökauppoja sekä muutama suuri portfoliokauppa. Näistä poikkeuksista putsattu transaktiovolyymi jää edelleen niin alhaiselle tasolle, ettei voida puhua ns. toimivasta markkinasta.
Suomen kiinteistömarkkinoilla vallitsee hyvin vähäinen pääoman kierto. Korkeimmillaan Suomen kiinteistösijoitusmarkkinan kokonaisarvosta vuositasolla lähes 16 % vaihtoi omistajaa. Pitkän ajan keskiarvokin on noin 8 %. Vuonna 2024 luku oli noin 2 % ja vuonna 2025 päästäneen noin 4 %:n luokkaan.
Kotimaisen pääoman vähäinen likviditeetti leimaa Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita
Suurimmat instituutiot ovat varsin passiivisia puhtaiden kiinteistösijoitusten osalta. Useimmat instituutiot indikoivat ennemmin kiinteistöallokaation ylipainosta kuin halukkuudesta lisäinvestointeihin. Eläkeyhtiöt odottelevat eläkeuudistuksen yksityiskohtia, jotka tuskin lisäävät painetta kiinteistöallokaation kasvattamiseen – pikemminkin päinvastoin. Suomen kiinteistömarkkinassa merkittävässä roolissa ovat olleet avoimet kiinteistörahastot, jotka ovat nyt edelleen pääosin suljettu eivätkä tee juuri uusia sijoituksia. Erikoissijoitusrahastojen nettoinvestoinnit ovat olleet 1/2023-9/2025 välillä noin 1,2 miljardia negatiiviset – samaan aikaan rahastojen nettomerkinnät ovat olleet n. 1,0 miljardia negatiiviset. Erikoissijoitusrahastot ovat siis myyneet kiinteistöjä ja maksaneet lunastusvaatimuksia, joten oletettavasti pääoma on pitkälti poistunut kiinteistömarkkinoilta.
Erilaiset kyselyt osoittavat radikaalia muutosta kiinnostuksessa kiinteistösijoittamiseen. Ennen vuotta 2023 sijoittajista vain n. 4-8 % aikoi vähentää kiinteistösijoitustensa määrää. Vuodesta 2023 lähtien noin 40-45 % ilmoittaa haluavansa vähentää kiinteistösijoituksiaan. Vuosina 2023-2024 vain noin 15 % aikoi lisätä kiinteistösijoitusten määrää, kun aiemmin 50-65 % aikoi lisätä kiinteistösijoituksiaan.
Kiinteistömarkkinoiden heikko likviditeetti on globaali ilmiö
Alkuvuonna 2025 käynnistettyjen maailman suurimpien globaalien kiinteistörahastojen pääoman keruuaika on olennaisesti pidentynyt, vaikka ne pääasiassa palvelevat samoja suursijoittajia kuin edelliset rahastot. Aiempaa suurempi osa rahastoista ei ole myöskään saavuttanut tavoitekokoaan. Globaalisti suhteellisesti eniten kasvua on ollut Aasiaan ja Yhdysvaltoihin sijoittavissa rahastoissa sekä opportunistisia strategioita toteuttavissa rahastoissa. Eurooppaan sijoittavien rahastojen osalta kasvu on suhteellisen pientä. Useilla ulkomaalaisilla sijoittajilla Suomi kuuluu osaksi Nordic-allokaatiota ja Suomen talouskasvu näyttäytyy jälleen jäävän Euroopan ja muiden pohjoismaiden talouskasvusta heikentäen Suomen kilpailukykyä ulkomaisista pääomista myös kiinteistösektorille.
Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita leimaa kuitenkin aivan omalaatuinen likviditeetin puute, kun lähes kaikilla aiemmin suurilla toimijaryhmillä on eri syistä allokaatio-ongelmia ja myyntipaineita samalla, kun markkinat eivät mahdollista myyntejä ja allokaatiomuutoksia.
Suomen kiinteistömarkkinan uudelleen käynnistyminen vaatii ulkomaalaista pääomaa
Ulkomaalaiset sijoittajat ovat aktivoituneet tai ainakin heidän kiinnostuksensa Suomen kiinteistömarkkinoiden tilannetta kohtaan on herännyt. Erityisesti ruotsalaiset ostajat ovat olleet liikkeellä kiinteistömarkkinoilla Ruotsin kruunun kurssista huolimatta. Ruotsin likvidimpi kiinteistömarkkina on toipunut selvästi Suomea nopeammin ja sijoituskohteiden tuottovaatimuksen ero alkaa olla riittävä, kun Ruotsissa tuottovaatimukset ovat laskeneet ja Suomessa pysyneet pitkälti ennallaan.
Tällä hetkellä toimijoita on kuitenkin hyvin vähän ja useimmat ovat liikkeellä opportunistisella strategialla. Perinteisesti core-pääomaa edustavat toimijatkin hakevat markkinasta value add -tuottoa, mikä ei varsinaisesti edistä toimivan markkinan elpymistä. Ulkomaalaiset sijoittajat tunnistavat Suomen kiinteistömarkkinoiden tilanteen, jossa useilla toimijoilla on vahvoja myyntihaluja ja -paineita, mutta ostajia on sangen vähän.
Jo useamman vuoden ajan syksyllä on odotettu markkinoiden kääntyvän keväällä ja keväällä on odotettu syksyä
Kiinteistömarkkinoilla on odotettu käännettä, mutta Tuohex ennakoi, ettei markkinoilla tapahdu lyhyellä aikavälillä mitään selkeää käännettä, vaan markkinat elpyvät hitaasti pidemmän ajan kuluessa. Tuohex pitää edelleen todennäköisempänä, että markkinoiden elpymisessä kestää kauemmin kuin yleisesti ennustetaan.
Korkojen lasku ei ennakoidusti ole kääntänyt kiinteistömarkkinoiden tilannetta, mutta kiinteistösijoitukset ovat löytäneet paikkansa osakkeiden ja korkosijoitusten välimaastosta. Lainarahoituksen saatavuus ei ole kiinteistösijoittamisen kasvun esteenä, mutta kyky rakennusaikaisen rahoituksen järjestämiseen tulee olemaan kilpailuetu markkinoilla.
Tuohex ei näe sellaisia olennaisia merkkejä tai ajureita, jotka ennakoisivat markkinoiden nopeaa käännettä tai selkeää elpymistä lyhyellä aikavälillä.
Kiinteistömarkkinoiden elpyminen normaalitasolle edellyttää, että markkinoille palaa riittävässä määrin varsinaista core-pääomaa. Ulkomaalaisen pääoman tuloa Suomen kiinteistömarkkinoille hidastaa epäily Suomen tulevaa talouskasvua kohtaan. Yli 10 vuoden BKT:n nollakasvu ja ennusteet väestörakenteesta eivät anna erityisen hyvää kuvaa Suomen talouden tulevaisuudesta ulkomaalaisille sijoittajille, joille Suomi on kuitenkin pieni markkina.
Osamarkkinat tulevat elpymään hyvin eri tahdissa
Erot eri toimitilasegmenteissä ja eri maantieteellisillä alueilla tulevat todennäköisesti tulevaisuudessa korostumaan.
Parhaiten tällä hetkellä toipumisen merkkejä näyttävät logistiikkakiinteistöt, liikekiinteistöt ja tietyt yhteiskunnalliset kiinteistöt sekä valikoidut light industrial -kiinteistöt.
Tuohex Capital on jo jonkin aikaa ennustanut, ettei Suomessa ole jatkossa ”yhtä kiinteistömarkkinaa”. Kiinteistömarkkinoiden eri segmentit ja eri maantieteelliset alueet tulevat kehittymään enenevässä määrin eri tahdissa ja perinteisten kiinteistösegmenttien sisältäkin tulee löytymään eri tahtiin kehittyviä alasegmenttejä.
Asuntosektorin ongelmat ovat osin moninaisemmat kuin toimitilasektorin, mutta asuntosektorin ongelmat heijastuvat koko kiinteistösijoituskenttään sekä erityisesti rakennusalaan. Asuntosektorin ongelmat johtuvat heikentyneestä kuluttajakysynnästä, aiemmasta ylituotannosta sekä kysynnän ja tarjonnan kohtaamattomuudesta eivätkä ongelmat pääse purkautumaan korkojen laskusta huolimatta ennen kuluttajien luottamuksen vahvistumista. Kuluttajien luottamuksen vahvistuminen vaatii myös talouskasvua ja työllisyystilanteen kohentumista. Tuohex Capital ei toimi asuntosektorilla.
Ostajan markkinat ja likviditeetin puute tarjoavat loistavia mahdollisuuksia
Koronaepidemian ajoista lähtien Suomessa on rakennettu uusia liiketiloja vähemmän kuin mikä on niiden kysyntä. Markkinoilla on siten kasaantunutta tervettä kysyntää toimitiloille. Kiinteistösijoituskohteet ovat itsessään hyviä sijoituskohteita, mutta niiden kysyntä ja tarjonta ei ole tasapainossa ja uudiskohteiden rahoituksesta puuttuu pääomaa.
Osaavalle sijoittajalle tai investorille Suomen kiinteistömarkkinoiden tilanne on todella herkullinen sijoitusmahdollisuus, jollaista ei ole ollut tarjolla Suomen historiassa.
Historiallinen Hetki.
Historiallinen Hetki sisältää myös huomattavia riskejä, kun pitkäaikaisen kiinteistösijoituksen tekijän on osattava lukea markkinan ja sen osapuolten tulevaisuutta riskisijoitusten välttämiseksi.
Historiallinen Hetki tulee tarjoamaan osaavalle kiinteistösijoittajalle erinomaisia mahdollisuuksia vielä jonkin aikaa ennen kuin markkinat saavuttavat toimivan tason.
Tuohex Capitalin rahastot markkinatilanteessa
Tuohex Capital hoitaa toimitilakiinteistöihin sijoittavaa Tuohex I -kiinteistörahastoa. Tuohex I -kiinteistörahaston koko noin 100 miljoonaa euroa. Tuohex I -kiinteistörahaston retail-, logistiikka- ja yhteiskuntakiinteistöjen portfoliot ovat segmenttejä, jotka ovat selvinneet markkinamuutoksesta parhaiten ja joiden tilanne näyttää elpyvän ensimmäisenä.
Tuohex I -kiinteistörahastoon on kohdistunut markkinoiden muutoksesta arvonalentumista vuosina 2022-2023. Vuoden 2025 osalta Tuohex I -kiinteistörahasto on tuottava ja kassavirta positiivinen ja rahaston arvo kehittyy positiivisesti. Vuoden 2025 alusta rahaston tuotto sijoittajien pääomalle on +6,0 % p.a. Tuohex I -rahasto on kestänyt markkinan romahduksen keskimääräistä paremmin, toipunut siitä keskimääräistä nopeammin ja rahaston tulevaisuus näyttää olosuhteisiin nähden lupaavalle.
Tuohex Capital markkinamuutoksen keskellä
Tuohex Capital on aina pitänyt kiinni kiinteistösijoittamisen perusfundamenteista. Tuohex Capital ei ole pyrkinyt saamaan kiinteistösijoituksille korkeampaa tuottoa elementeillä, jotka eivät ole tunnusomaisia kiinteistösijoittamiselle, koska se altistaa riskeille, jotka eivät kuulu kiinteistösijoittamiseen.
Tuohex Capital on aina tavoitellut keskimääräistä parempaa tuottoa tekemällä sijoitustoimintaa tehokkaammin ja keskittymällä koko kiinteistösijoituksen elinkaaren kattavan sijoitusstrategian rakentamiseen. Voisi sanoa, että pyrkimys on tavoitella core+/value add -tuottoa, core/core+ -riskitasolla oman toiminnan tehokkuuden kautta.
Tuohex Capitalin tiimin rahastot ovat tuottaneet kiinteistömarkkinan keskiarvoa paremmin markkinoiden nousukaudella, ottaneet vähemmän iskua markkinan romahduksessa ja toipuneet markkinaa nopeammin.
Tuohex Capital ennustaa, että Suomen kiinteistömarkkinat tulevat elpymään keskipitkällä aikavälillä, mutta kiinteistömarkkinat ja markkinatoimijat tulevat olemaan eri näköiset kuin aiemmin.
Tuohex Capital arvioi, että tulevaisuuden kiinteistösijoittajat ovat osittain eri sijoittajia erilaisilla tavoitteilla ja tarpeilla kuin aiemmin. Osa aiemmin aktiivisista kiinteistösijoittajista tullee jäämään pienempään rooliin. Osan aiemmin kiinteistömarkkinoilla toimineiden sijoittajien tavoitteet ja tarpeet tulevat olemaan tulevaisuudessa erilaiset kuin aiemmin. Suomen kiinteistömarkkinoista ja Tuohex Capitalin osaamisesta on ollut kiinnostuneita yllättäen myös iso joukko ulkomaalaisia sijoittajia, jotka eivät vielä toimi Suomen kiinteistömarkkinassa.
Tuohex Capital on käynnistänyt strategiaprosessin, jossa se arvioi ja analysoi mitä tulevaisuuden sijoittajat tavoittelevat ja tarvitsevat sekä millä tavalla parhaiten Tuohex Capital voi tuoda osaamistaan kiinteistösijoittamisessa tulevaisuuden kiinteistömarkkinoiden ja kiinteistösijoittajien saataville ja käyttöön.
Mollivoittoisissa markkinatunnelmissa Tuohex Capital näkee innostavia mahdollisuuksia, joita ei muutoin olisi tarjolla.
Jani Peräsarka
Toimitusjohtaja, Tuohex Capital Oy
Disclaimer: Tämä on Tuohex Capital Oy:n laatimaa yleistä markkinainformaatiota yksinomaan informaatiotarkoituksessa.
Esitetyt mielipiteet, näkemykset, arviot ja ennusteet ovat Tuohex Capital Oy:n omia näkemyksiä, jotka perustuvat Tuohex Capital Oy:n johtopäätöksiin omista havainnoistaan sekä Tuohex Capital Oy:n riittävän luotettavina pitämien lähteiden aineistoista tehdyistä analyysista.
Esitys tai sen taustalla olevat tiedot eivät välttämättä ole kaikilta osin täydellisiä tai virheettömiä, joten myös niistä tehtyihin johtopäätöksiin voi sisältyä virheitä. Erityisesti tulevaisuuteen liittyviin ennusteisiin sisältyy aina olennaista epävarmuutta.
Tätä esitystä ei tule pitää sijoitusneuvona, tarjouksena ostaa tai merkitä mitään arvopapereita eikä kehotuksena yksittäisen sijoituksen toteuttamiseen. Sijoituspäätöksiä ei tule koskaan perustaa tässä esityksessä annettuihin tietoihin. Kaikkeen sijoittamiseen liittyy riskejä, sijoituskohteiden arvo voi nousta tai laskea eikä historiallinen tuotto ole tae tulevasta kehityksestä.
Tuohex Capital Oy ei vastaa tähän esitykseen mahdollisesti sisältyneistä virheistä tai epätäydellisistä tiedoista aiheutuneista vahingoista. Tuohex Capital Oy ei myöskään vastaa vahingoista, jotka ovat syntyneet tämän esityksen perusteella tehdyistä sijoituksista.